FAQ

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Si le syndic de ma copropriété ne donne plus satisfaction à une majorité de copropriétaires, il est possible d’en changer. Je dois adresser au syndic en exercice un courrier en lettre recommandée avec accusé de réception que je lui demande de porter à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale suivante.

Je dois joindre dans mon courrier la ou les proposition(s) que je souhaite voir figurer à l’ordre du jour de cette prochaine convocation. Je dois m’assurer au préalable que ces propositions mentionnent bien les conditions essentielles à la validité d’un contrat (prix, durée, …) et surtout que le mandat du syndic en exercice arrive bien à son terme.

Son rôle est encadré par le Code Civil.

Le syndic de copropriété professionnel est un acteur dans la vie de l’immeuble puisqu’il a pour mission de représenter légalement le syndicat des copropriétaires. Il doit notamment :

• veiller à l’administration et à la conservation de l’immeuble et faire réaliser des travaux nécessaires à sa sauvegarde si cela est nécessaire ;
• veiller au respect des dispositions du règlement de copropriété ;
• réaliser un budget dit prévisionnel, un décompte individuel de charges de chaque copropriétaire ;

La durée du mandat de syndic de copropriété ne peut excéder trois années. Il s’agit là de la durée maximale. Bien entendu, l’Assemblée Générale peut fixer un délai plus court (mais pas plus long).

En oûtre, le mandat d’un syndic peut être renouvelé à chaque expiration de son mandat, par un vote en Assemblée Générale.

La durée du mandat des syndics « provisoires » (nommée lors de la constitution de la copropriété) est déterminée dans leur acte de nomination (sans pouvoir dépasser les trois ans), sachant qu’ils doivent faire valider leur mandat dans le délai d’un an de la création de la copropriété par une Assemblée Générale.

Le syndicat des copropriétaires c’est l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble ou d’un bâtiment. Lorsqu’une copropriété dispose de plusieurs bâtiments des syndicats secondaires peuvent venir compléter le syndicat principal.

Pour veiller à la conservation et à l’administration de l’immeuble, il a pour mission notamment de décider :

• d’un budget annuel prévisionnel ;
• des travaux à faire dans l’immeuble (et éventuellement de la souscription d’un prêt bancaire collectif pour les financer) ;
• du renouvellement ou non du syndic professionnel chargé de le représenter ;
• d’apporter des modifications au règlement de copropriété si besoin ;
• des actes de vente ou d’achat pour la copropriété.

En matière de responsabilité, le syndicat des copropriétaires répond devant le Tribunal mauricien des dommages causés suite à un vice de construction ou un défaut d’entretien à l’égard des copropriétaires, de ses employés (gardien, concierge, femme de ménage…) et des tiers (locataires).

Il est à noter qu’il peut agir pour le compte de la copropriété en justice contre un copropriétaire défaillant (qui ne paye pas ses charges) ou un tiers (fournisseur, prestataire, entreprise de services…)

En cas d’urgence, le syndic peut prendre l’initiative de faire exécuter les travaux nécessaires.

Les travaux sont urgents quand ils sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, par exemple quand il faut réparer une canalisation collective brusquement crevée ou une pièce de la climatisation en pleine été, ou étayer un mur menaçant de s’écrouler, ou entreprendre la réfection d’une toiture provoquant d’importantes fuites à l’intérieur de l’immeuble…

Attention : si cela est nécessaire pour l’ouverture du chantier, le syndic peut demander une provision aux copropriétaires avant d’avoir pu recueillir leur accord, mais après avoir obtenu celui du Conseil Syndical.

Cependant, même dans ce cas particulier le syndic peut entreprendre des travaux sans avoir obtenu préalablement l’accord de l’Assemble Générale, il doit en informer les copropriétaires par courrier ou par voie d’affichage.

Il doit ensuite convoquer immédiatement une assemblée afin qu’elle approuve à posteriori les travaux réalisés.

Dans ce cas, exceptionnellement, le syndic peut soumettre les différents devis aux copropriétaires que le jour même de l’assemblée.

Effectivement, le syndic peut être révoqué à n’importe quel moment au cours de son mandat, s’il a commis des fautes graves (motif grave et légitime).

En revanche, étant donné que la loi ne définit aucun motif grave et légitime, c’est au juge, en cas litige, de déterminer la gravité et la légitimité du motif ayant entrainé la révocation.

Cette décision de révocation du syndic doit être prise en Assemble Générale. Pour cela, il faut préalablement faire inscrire la question de cette révocation à l’ordre du jour de la prochaine assemblée par le syndic et par lettre recommandée.

Si le syndic refuse cette inscription à l’ordre du jour, c’est le conseil syndical qui devra procéder à la convocation d’une Assemblée Générale.

Notez bien qu’avant de procéder à la révocation de son syndic, mieux vaut avoir fait le nécessaire au préalable pour pourvoir à son remplacement et être en mesure de fournir des devis de plusieurs autres syndics.

Habituellement, c’est le syndic qui se charge de la convocation. Mais dans certaines circonstances, le Conseil Syndical ou même un copropriétaire peut s’en charger. En tout état de cause la convocation doit se faire selon certaines règles.

Le syndic convoque les copropriétaires à une Assemblée Générale au moins une fois par an. En dehors de cette assemblée obligatoire, le syndic peut convoquer les copropriétaires chaque fois qu’il le juge utile pour la bonne administration de l’immeuble.

La convocation à l’Assemblée Générale de copropriété doit être notifiée par écrit au dernier domicile des copropriétaires, soit par lettre recommandée avec avis de réception ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai est fixé à 15 jours avant la tenue de l’Assemblée Générale.

Si la convocation est faite par la poste, le point de départ de ce délai est le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du copropriétaire ou le lendemain du jour de la réception par télécopie par le destinataire.

Mon syndic peut dans certains cas prévus dans son mandat facturer des frais spécifiques à un ou plusieurs copropriétaires. 

Il s’agit principalement des frais de contentieux (de relances) et les frais liés aux mutations.

Mon syndic ne dispose d’aucun pouvoir de police. Il ne peut donc contraindre un copropriétaire ou un occupant à cesser de faire du bruit, à ne pas garer son véhicule en dehors des emplacements prévus, à ne pas encombrer les parties communes …

Mon syndic ne peut engager d’actions judiciaires sans un mandat de l’Assemblée Générale à l’exception de celle requise dans le cadre d’une procédure en recouvrement de charges. (L’action en vue de procéder à la vente aux enchères du bien du copropriétaire débiteur reste cependant la prérogative de l’Assemblée Générale).

Il n’y a pas d’obligation d’avoir un Conseil Syndical dans chaque copropriété. Cependant, dans la majorité des cas “Un Conseil Syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion… » 

L’Assemblée Générale peut décider, par un vote, de ne pas instituer de Conseil Syndical. Une nouvelle assemblée peut décider de revenir sur ce vote à la majorité simple et instituer un Conseil Syndical.

 Contrairement à une opinion répandue, ce ne sont pas seulement les copropriétaires qui peuvent se faire élire au Conseil Syndical.

Peuvent ainsi être nommés au Conseil Syndical :

Les copropriétaires, les associés d’une société civile propriétaire de lot(s), les accédants ou les acquéreurs à terme, ainsi que leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, leurs usufruitiers. 

Si le copropriétaire devenu membre du Conseil Syndical est une personne morale, alors il y est représenté par le représentant légal de cette personne morale ou un mandataire spécial.

Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent pas être membres du Conseil Syndical. Il en va de meme pour les employés du syndic !

Les membres du Conseil Syndical sont nommés pour une durée maximale de trois ans.

En pratique, il est recommandé, si le nombre de conseillers syndicaux le permet, de renouveler le Conseil Syndical par partie tous les ans (par exemple : une moitié la première année, l’autre la seconde moitié). Cela permet d’assurer une continuité dans les travaux du Conseil Syndical, tout en en renouvelant les membres.

Aucun texte n’impose un nombre minimum de membres devant composer le Conseil Syndical, et le Code Civil (de la copropriété) ne prévoit rien sur les règles de fonctionnement du Conseil Syndical. 

A défaut de disposition particulière dans le règlement, il conviendra lors de l’assemblée qui va élire les membres du Conseil Syndical, de fixer les règles de fonctionnement et d’organisation du Conseil Syndical et notamment les conditions des délibérations.

Si effectivement dans la pratique il est plus simple, surtout pour des questions de prise de decision(s), d’avoir au moins trois membres au Conseil Syndical, voir même toujours un nombre impair, juridiquement aucun texte de loi ou jurisprudence ne l’impose.

Son avis est important (obligatoire en France) :

– Pour la conclusion de contrats ou de marchés dépassants un certain seuil fixé par l’Assemblée Générale. Le syndic devra notifier l’avis rendu par le conseil syndical avec la convocation à l’Assemblée Générale;

– Lorsque le syndic doit faire des travaux urgents et procéder à un appel de fonds.

 Le Conseil Syndical contrôle le syndic

La loi permet au Conseil Syndical, après en avoir fait la demande au syndic, d’avoir la copie de toutes pièces, documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et à l’administration de la copropriété. Il reçoit, sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.

Le Conseil Syndical peut recevoir une délégation de l’Assemblée Générale.

L’Assemblée Générale peut donner une délégation sur une décision expressément déterminée. Elle peut autoriser son bénéficiaire à décider de certaines dépenses jusqu’à un montant dont la délégation fixe le maximum. Elle ne peut en aucun cas priver l’assemblée de son pouvoir de contrôle sur l’administration de l’immeuble et la gestion du syndic. Il est rendu compte à l’assemblée de l’exécution de la délégation.

Le Conseil Syndical n’ayant pas la personnalité morale, il ne peut faire l’objet d’un recours en responsabilité en cas de faute. En revanche, ses membres engagent leur responsabilité, individuellement ou solidairement.

Compte tenu du caractère bénévole dans l’exercice des missions, la responsabilité des conseillers syndicaux est rarement mise en cause dans le cadre d’une procédure devant les tribunaux, même lorsque de mauvais choix ont à l’évidence fait perdre de l’argent à la copropriété.

Il ne faut pas oublier que le Conseil Syndical n’a pas un devoir de conseil ou d’information au sens légal du terme et tel qu’il peut peser sur un professionnel : il n’a qu’un rôle consultatif. En fait, la responsabilité des conseillers syndicaux peut être engagée lorsqu’ils ont agi en recherchant leurs intérêts personnels plutôt que celui de la copropriété. 

Le Conseil Syndical n’a pas vraiment besoin de souscrire une assurance en responsabilité civile pour exercer ses missions. Compte tenu de ce qui a été dit précédemment, on comprend en effet que les hypothèses qui engagent la responsabilité du Conseil Syndical sont manifestement peu nombreuses.

 Il convient vraiment d’étudier de très près, au-delà du coût de souscription, le champ des garanties offertes par ce type d’assurance.

 En fait, si l’on cherche une réelle responsabilité du conseiller syndical, c’est avant tout celle d’un engagement réel et soutenu. C’est de participer non seulement aux réunions du Conseil Syndical mais aussi de s’investir dans une commission, une responsabilité spécifique. Il ne s’agit pas de tout faire, d’être partout, mais de bien faire là où l’on est.

Les membres du Conseil Syndical sont des bénévoles. Toutefois ils peuvent demander à l’Assemblée Générale le remboursement des frais qu’ils auraient supportés dans le cadre de leur mission.

 Chaque année, le syndic a pour obligation de soumettre à l’approbation de l’Assemblée Générale, les comptes de la copropriété, avec le double objectif pour le mandataire, d’obtenir la ratification de sa gestion financière, de même que, de conférer un caractère définitif aux comptes eux-mêmes.

La réédition annuelle des comptes, telle que soumise à l’approbation de l’assemblée, a pour objectif principal de faire approuver la gestion financière et comptable du syndic, au cours de l’année écoulée.

Sont visés notamment dans l’approbation des comptes, les contrats et marchés passés par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, et leurs incidences financières pour l’immeuble.

Il est très important de rappeler que la jurisprudence a posé pour principe que l’approbation des comptes telle que votée par l’Assemblée Générale, ne concerne pas la position comptable de chaque copropriétaire.

Un copropriétaire dispose donc de la faculté de solliciter la correction des erreurs qu’il a pu constater dans la répartition des charges affectant son compte individuel, ce qui suppose naturellement pour lui, la démonstration de l’existence des erreurs invoquées.

L’état de répartition des charges fixes la quote-part incombant à chaque lot dans chacune des catégories de charges. A défaut il indique les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories. Une catégorie de charges est caractérisée par la nature de l’équipement ou service générant les dépenses insérées et une clé (tableau) de répartition. Une catégorie (chauffage par exemple) comporte des rubriques : combustible, frais d’entretien par exemple. 

Le syndic ne peut utiliser que les clés de répartition figurant dans l’état de répartition des charges.

Il existe des charges individuelles :

Soit l’individualisation de dépenses communes par un système de comptage.

Soit la faculté ouverte au syndicat par l’article 10-1 de la loi d’imputer au seul propriétaire concerné une dépense effectuée dans son intérêt ou rendue nécessaire par une faute de sa part.

 Il existe des charges générales :

Celles afférentes à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble (les parties communes générales). Elles sont réparties proportionnellement aux tantièmes de propriété des parties communes générales attachées à chacun des lots (tantièmes généraux).

Les tantièmes généraux (et spéciaux s’il existe des parties communes à certains seulement des copropriétaires) figurent dans l’état descriptif de division.

Il existe des charges spéciales :

 Celles relatives au fonctionnement et à l’entretien de chacun des éléments d’équipements communs et celles entraînées par chaque service collectif. Elles sont réparties en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Un ascenseur est un équipement commun.

L’utilité est l’avantage potentiel procuré à un propriétaire idéal du lot concerné par un équipement utilisable. La quote-part contributive est fixée forfaitairement en fonction d’un coefficient estimé d’utilité : le « lot 18 » paie 35/1000e des dépenses d’ascenseurs, sans égard à son utilisation réelle. Le « lot 9 » au rez-de-chaussée ne contribue pas : l’ascenseur ne procure aucun avantage potentiel.

« Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part ». L’approbation des comptes par l’Assemblée Générale convertit ainsi  les dépenses en charges et rend exigible les soldes dus par les copropriétaires ou qui leur sont dus.

L’approbation des comptes emporte la ratification de la gestion financière du syndic et interdit toute révision ultérieure des dépenses de copropriété approuvées, sauf « en cas d’erreur, d’omission ou de présentation inexacte ».

« L’approbation des comptes du syndicat par l’Assemblée Générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chaque copropriétaire ». Cette solution est sujette à controverses.

Les soldes finaux « révélés » par l’approbation des comptes viennent au crédit ou au débit des comptes des copropriétaires. Les soldes créditeurs sont imputés en déduction. Les soldes débiteurs s’y ajoutent.

Le budget previsionnel est un outil indispensable à la bonne gestion de la copropriété qui permet à l’Assemblée Générale (et au-delà, au syndicat de copropriété lui-même) de se fixer des limites. En effet, le syndic devra tout mettre en œuvre pour respecter le budget voté par l’Assemblée Générale et pour contrôler les dépenses de la copropriété.

Le budget prévisionnel est préparé tous les ans par le syndic en collaboration avec les membres du Conseil Syndical et il est voté par l’Assemblée Générale dans les six mois qui suivent le dernier jour de l’exercice comptable précédent. Il réunit l’ensemble des dépenses de fonctionnement, de maintenance et d’administration courante des parties communes et des équipements communs de la copropriété pour l’exercice comptable à venir.

Il doit être précis et détailler toutes les sommes prévues poste par poste. Cela est d’autant plus impératif que le syndic fondera le calcul des appels de fonds trimestriels sur ce budget prévisionnel. Et c’est le versement de ces provisions qui permettra au syndic d’être en mesure de régler, au fur et à mesure, les dépenses de la copropriété. Il est donc impérieux pour le syndic de disposer des fonds nécessaires.

Lors de chaque Assemblée Générale il est procédé au vote de la régularisation du budget en cours et au vote de celui de l’exercice suivant. Ces votes permettent pendant la période comprise entre la fin de l’exercice comptable et la tenue de l’Assemblée Générale de disposer d’un budget approuvé par l’Assemblée Générale pour déterminer le montant des appels de fonds.

Le vote des travaux dans un immeuble en copropriété est soumis à un formalisme très strict. Les majorités exigées varient selon le type de travaux envisagés.

Majorité simple

Travaux d’entretien : les travaux d’entretien sont décidés par l’Assemblée Générale des copropriétaires à la majorité des voix des personnes présentes ou représentées.

Il s’agit essentiellement des dépenses courantes d’entretien, du remplacement courant des équipements usagés, des ravalements exigés par l’état des façades, etc.

Accessibilité aux handicapés : il s’agit des travaux rendant plus accessibles l’immeuble aux personnes à mobilité réduite.

Ces travaux ne doivent pas affecter la structure même de l’immeuble. 

Majorité absolue

Sont décidés à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non, les travaux suivants. A défaut de majorité absolue, une seconde assemblée ou un second vote durant la même Assemblée Générale peut décider à la majorité simple.

Travaux obligatoires : il s’agit des travaux sur les parties communes rendus obligatoires du fait de l’application de normes légales ou réglementaires.

Exemples : ravalements exigés par l’administration, branchement à l’égout, mise aux normes de l’ascenseur, etc.

Financement par un copropriétaire : la majorité absolue est exigée pour autoriser un copropriétaire à réaliser à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Economies d’énergie : il s’agit des travaux qui ne sont pas assimilables à des dépenses courantes sans être pour autant amortissables sur plus de dix ans.

Exemples : travaux d’isolation thermique, changement de système de chauffage pour un combustible plus économique, etc.

Majorité double

Sont décidés à la majorité de tous les copropriétaires, présents ou non, représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires, présents ou non, les travaux suivants.

(Si un vote dégage une majorité de copropriétaires, présents ou non, représentant au moins les deux tiers des voix des personnes présentes ou représentées, une seconde assemblée peut décider valablement à cette même majorité.)

 Travaux d’amélioration, d’addition ou de transformation : il s’agit des travaux apportant une amélioration sans changer la destination de l’immeuble.

Exemples : transformation d’équipements existants ou ajout d’équipements nouveaux, aménagement ou création de nouveaux locaux communs, installations de sécurité, etc.

En principe, le remplacement d’un équipement usagé ne constitue pas une amélioration.

Unanimité

Travaux d’addition ou de surélévation qui aboutissent à la création de nouveaux lots privatifs doivent être décidés à l’unanimité de tous les copropriétaires.

Le syndic assume une charge de travail supplémentaire à l’occasion des travaux votés par l’Assemblée Générale : lancement des appels d’offres, examen des devis, conclusion des marchés, rendez-vous de chantier… Les syndics peuvent prévoir à l’avance dans le contrat de syndic cette rémunération, au titre des honoraires particuliers ou alors faire voter des honoraires spécifiques pour travaux en Assemblée Générale, en même temps que les travaux.

Travaux concernés – De manière générale il s’agit des travaux non compris dans le budget prévisionnel pouvant faire l’objet d’une rémunération: par exemple, des travaux importants concernant la toîture, le ravalement, les améliorations.

Les travaux courants (menues réparations, travaux de maintenance) ne font pas l’objet d’une rémunération supplémentaire pour le syndic, par exemple sous la forme d’un pourcentage prévu au contrat de syndic : ils font impérativement partis des prestations de gestion courante rémunérés par le forfait de gestion courant.

Montant des honoraires – Le montant des honoraires spécifiques pour les travaux est librement déterminé entre la copropriété et le syndic, sous la forme d’un vote lors de la même Assemblée Générale que les travaux concernés. Il peut s’agir par exemple d’une somme forfaitaire ou d’un pourcentage sur le montant des travaux hors taxes.

Tout syndicat de copropriétaires, qui engage des travaux relevant de la garantie décennale légale (travaux de construction ou de rénovation touchant à la structure du bâtiment, à la toiture ou aux murs porteurs et, de façon générale, au « clos et couvert ») doit souscrire, avant l’ouverture du chantier, une assurance de dommages à l’ouvrage, dite « dommages-ouvrage ».

Cette police est destinée à pré-financer, sans recherche de responsabilité, les travaux de remise en état en cas de survenance de sinistres de construction pendant les dix ans suivant la réception des travaux, facilitant ainsi l’indemnisation des maîtres d’ouvrage. L’assureur dommages ouvrage se charge ensuite d’en réclamer la prise en charge financière aux assureurs des constructeurs concernés. Elle est par conséquent complémentaire de l’assurance responsabilité décennale des entreprises.

L’intervention d’un architecte pour assister les copropriétaires dans le cadre de gros travaux n’est en principe pas obligatoire. Elle est néanmoins conseillée pour plusieurs raisons. Son intervention offre d’importantes garanties aussi bien au moment de choisir l’entreprise que pendant la réalisation de l’ouvrage. Avant de prospecter les entreprises compétentes pour réaliser les travaux, l’intervention d’un architecte peut être utile, notamment en vue de faciliter le vote des copropriétaires. L’architecte pourra établir un cahier des charges et préciser les exigences conditionnant la réalisation de l’ouvrage (matériaux, état des joints, étanchéité, …). Pendant la réalisation des travaux, il est également possible de recourir à l’architecte afin que celui-ci prenne en charge leur direction. Il aura pour rôle de superviser leur bon déroulement, notamment en s’assurant que le devis est bien exécuté.

En général, tous les travaux votés à l’Assemblée Générale sont exécutoires immédiatement par le syndic. Toutefois, aucun délai de résolution des travaux n’est fixé par la loi. Il appartient donc au syndic et à l’Assemblée Générale d’en fixer un.

L’Assemblée Générale peut préciser dans sa délibération un délai d’exécution des travaux que le syndic devra respecter. Si ce n’est pas le cas, un délai de sursis à exécution de deux mois est automatiquement appliqué lors duquel les résolutions peuvent être contestées. Ce délai est appliqué par mesure de sécurité en cas de contestation, délai durant lequel les travaux sont suspendus, ce qui évite au syndic d’avoir à tout remettre en état en cas d’annulation.

Les dépenses de travaux qui ont un caractère « exceptionnel » (parce que non réguliers) sont votées distinctement du budget prévisionnel par l’Assemblée Générale, qui détermine les modalités d’exigibilité des sommes afférentes à ces dépenses.

Seule l’Assemblée Générale a compétence pour fixer les dates d’exigibilité des sommes réclamées aux copropriétaires, par référence soit au calendrier, soit au déroulement des travaux.

En pratique, mon syndic n’ayant pas le droit de faire d’avance de fonds à la copropriété il est plus prudent avant d’engager la copropriété, de pouvoir être en mesure de payer la totalité des situations de l’entreprise.

Un copropriétaire qui effectue des travaux dans les parties communes ou modifie l’aspect extérieur de l’immeuble doit d’abord obtenir l’accord de l’Assemblée Générale. C’est par exemple, le cas pour percer un mur porteur afin de relier deux appartements, faire passer des canalisations, créer ou agrandir une fenêtre…

Les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent impérativement être autorisés par l’Assemblée Générale des copropriétaires.

Si un copropriétaire effectue des travaux sans autorisation, le syndicat des copropriétaires peut saisir le tribunal.

L’intéressé risque d’être condamné à interrompre les travaux (s’ils sont en cours) et à remettre les lieux en l’état, même si l’atteinte aux parties communes est peu importante.

La copropriété n’a pas à prouver un préjudice quelconque. Le tribunal peut également être saisit par un copropriétaire seul, sans avoir à justifier d’un préjudice personnel, en demandant seulement que le règlement de copropriété soit respecté ou que cesse l’atteinte aux parties communes.

Dans un premier temps, il est impératif que je me manifeste auprès du syndic de l’immeuble dans lequel je viens de faire mon acquisition afin d’actualiser mes coordonnées. En effet, le notaire transmet à mon syndic via la notification de vente, le nom et l’adresse que je lui ai fourni au moment du compromis.

Il est bon de se présenter à ses voisins ou au gardien de l’immeuble s’il en existe un.

Ne pas hésiter à se renseigner auprès du syndic sur l’existence d’un règlement intérieur. 

M’informer auprès de mon syndic de la procédure à suivre pour faire mettre mon nom sur les platines de sonnerie et la boîte aux lettres. Attention mieux vaut éviter sauf ,de façon temporaire, les étiquettes collées sur l’ancien nom.

Que l’on soit copropriétaire occupant ou non occupant, les contrats d’assurance multirisques habitation proposés par les assureurs sont déclinés pour chaque situation.

Le copropriétaire a intérêt à s’assurer personnellement s’il estime insuffisant le contrat de la copropriété (il ne couvre pas certains risques, il ne garantit pas les parties privatives, l’immeuble n’est pas assuré en valeur à neuf…).

En effet, le plus souvent, l’assurance souscrite par le syndic pour l’ensemble de la copropriété couvre la totalité des bâtiments (parties communes et privatives), ainsi que la responsabilité personnelle des copropriétaires pour les dommages causés à autrui. Dans ce cas, elle garantit généralement les aménagements apportés par chacun d’eux dans leur appartement : cloisons, placards, papiers peints… Mais elle se limite parfois aux seules parties communes et à la responsabilité encourue pour celles-ci (par exemple, un accident d’ascenseur).

Chaque copropriétaire doit alors assurer les parties privatives et sa responsabilité pour ce qui le concerne.

Non le carnet d’entretien n’est pas obligatoire ici à Maurice.

En France, depuis 2001, le carnet d’entretien est obligatoire et doit être rédigé par le syndic.

Dans un immeuble, lorsqu’un voisin ne se comporte pas comme il serait souhaitable, le premier réflexe de la  » victime  » doit être la consultation du règlement de copropriété. Tout occupant, propriétaire ou locataire doit s’y conformer. Le règlement détermine la nature privative ou commune de telle ou telle partie de la copropriété et fixe les modalités d’usage de chaque lot (usage d’habitation, usage mixte, usage professionnel, usage commercial, garage, cave,…), ainsi que les conditions de jouissance des parties privatives.

En matière de voisinage, mieux vaut s’efforcer dans un premier temps de trouver un arrangement avec le voisin indélicat que d’engager immédiatement les hostilités.

La première démarche peut (doit) être orale dans la mesure du possible et doit consister à l’informer des troubles qu’il provoque. Oûtre le fait que cette démarche permet de s’expliquer, elle permet assez souvent de savoir à quoi s’en tenir et de mesurer assez rapidement le degré de bonne foi du « responsable ». Si les mêmes troubles se renouvellent, il faudra envisager des mesures plus contraignantes.

Si la victime de bruit est locataire, elle doit songer à alerter le propriétaire et le syndic. Le syndic, en ce qu’il est tenu de faire respecter le règlement de copropriété et le bailleur, du fait qu’il choisit ses locataires. A ce titre, il doit assumer les conséquences de son choix et pourrait, le cas échéant, être tenu pour responsable des troubles causés par les colocataires dont les agissements excèdent les inconvénients de voisinage. Rappelons en effet que le bailleur dispose d’un moyen de pression efficace sur un locataire peu soigneux en ce qu’il peut légitimement brandir la menace de la résiliation du bail pour faute, ce qui n’est pas exclusif d’une éventuelle action en responsabilité.

En désespoir de cause, si les troubles persistent en dépit des différentes mises en garde adressées au fautif, une action pénale peut être envisagée. Il suffit alors, de deposer une plainte au poste de police le plus proche en indiquant les noms, prénoms et adresse(s) du plaignant ainsi que les faits reprochés. Il convient de décrire les faits le plus précis possible (le lieu, circonstances, date et heure de l’infraction) et surtout, dans la mesure du possible d’y joindre les noms et adresse(s) des témoins. A ce stade, aucune preuve ne doit être négligée, un constat d’huissier ne pouvant que renforcer les chances de voir aboutir la procédure engagée à la condamnation du fautif.